Debemos que distinguir como segunda vivienda aquella que no constituye el domicilio familiar. No se trata del domicilio principal, sino de una vivienda de uso secundario o accesorio.
En un proceso de separación o divorcio la segundas o terceras viviendas podrán regularse en su uso de mutuo acuerdo, pero por lo contencioso el juzgado no determinará el uso. El derecho de uso y disfrute solo es atribuido en proceso contencioso respecto de la vivienda familiar.
Respecto de las segundas viviendas compradas antes del matrimonio o durante el matrimonio en separación de bienes, no existirá pronunciamiento judicial, pues se trata de una copropiedad que no cuenta con la regulación del domicilio familiar. De hecho, lo mismo ocurriría si fuera ganancial.
Vivienda comprada antes del matrimonio en separación de bienes
La vivienda comprada antes del matrimonio no es que esté comprada en separación de bienes, sino que se aplica el sistema análogo al de separación de bienes, pero directamente es una copropiedad. Un proindiviso ordinario al igual que pueden dos personas comprarse un inmueble en común, ya sea a medias o en otra proporción. Se puede producir esta situación entre socios inversores, hermanos de herencia o meras personas que quieren compartir una propiedad por algún motivo que les una, ya sea el mero ahorro de tener la copropiedad o un interés conjunto.
Una vivienda comprada antes del matrimonio supone que cada uno de los copropietarios tendrá su porcentaje y podrá disponer de él para venderlo o hipotecarlo libremente. A pesar de ello se tienen las limitaciones derivadas de no tener el pleno dominio del inmueble.
Vivienda adquirida por ambos cónyuges antes del matrimonio
Una vivienda adquirida por ambos cónyuges antes de contraer matrimonio es una vivienda comprada por dos personas en las que el matrimonio no tiene intervención. Es muy diferente la situación que se produce cuando una pareja se compra una casa que cuando un matrimonio se compra una casa en gananciales, pues es este segundo caso los propietarios no son los esposos, sino la sociedad de gananciales que conforman ambos.
Lo más habitual es que cuando ambos miembros de la pareja se compran una casa antes de casarse lo hagan por mitades, pero también es perfectamente posible que lo hagan en otro tipo de porcentaje, caso en el que los derechos y obligaciones se repartirían en dicha proporción.
Vivienda adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio
En el caso de una vivienda adquirida por uno sólo de los cónyuges antes de casarse, supondrá que la propiedad le corresponderá sin que el otro cónyuge tenga participación. Que la propiedad sea de uno sólo de los esposos querrá decir que los derechos y obligaciones le corresponderán al cónyuge. De ello se derivan dos situaciones que conviene destacar:
- En caso de inversión del otro cónyuge en hipoteca o reformas o mejoras, tendrá derecho a reclamar la devolución de dicha inversión.
- A pesar de que sea una vivienda privativa de un cónyuge, si se destina a vivienda familiar, quedará sometida a la regulación de derecho de familia en la que el uso podría no corresponderle en una hipotética ruptura pues, preferentemente, se atribuye a los hijos en compañía del progenitor custodio, sea el propietario, o no.
En función de si la vivienda que pueda haber comprado uno de los cónyuges con anterioridad a la celebración del matrimonio se destina a uso familiar o se trata de una segunda vivienda o se deja vacía o incluso se alquila o cede a un tercero, las consecuencias jurídicas serán diferentes. De no destinarse a vivienda familiar no tendrá limitación de uso. Si se alquila, la renta será privativa si el régimen económico matrimonial es de separación de bienes y será la sociedad de gananciales de ambos cónyuges si el régimen fuera de gananciales.